La Charte de l’expertise en évaluation immobilière – 6e édition : un référentiel actualisé au service de la qualité, de la transparence et de la fiabilité des évaluations
Publié en novembre 2025, ce référentiel actualisé accompagne l’évolution des pratiques de l’expertise immobilière et renforce les exigences de rigueur méthodologique…
Publié en novembre 2025, ce référentiel actualisé accompagne l’évolution des pratiques de l’expertise immobilière et renforce les exigences de rigueur méthodologique, d’indépendance et de transparence dans l’appréciation de la valeur des biens.
Une nouvelle édition pour répondre aux mutations du marché immobilier
L’expertise en évaluation immobilière occupe une place essentielle dans les décisions patrimoniales, financières, juridiques et économiques. Qu’il s’agisse d’une acquisition, d’une cession, d’un financement, d’une succession, d’un partage, d’un contentieux ou d’une opération d’aménagement, la détermination de la valeur d’un bien immobilier constitue un enjeu majeur pour les propriétaires, les investisseurs, les établissements financiers, les entreprises et les institutions publiques.
Dans un environnement marqué par l’évolution des marchés, la transformation des usages, le renforcement des préoccupations environnementales et l’évolution des référentiels professionnels, la qualité d’une évaluation repose sur une démarche structurée, objective et documentée.
C’est dans cette perspective que s’inscrit la 6e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, publiée en novembre 2025, huit ans après la précédente édition. Elle actualise un cadre professionnel de référence destiné à harmoniser les pratiques, à clarifier les notions fondamentales de l’évaluation et à accompagner les experts dans la conduite de leurs missions.
Cette nouvelle édition réorganise notamment son contenu afin de mieux correspondre aux différentes étapes d’une mission d’expertise. Elle conserve les objectifs fondamentaux de la Charte tout en intégrant des évolutions terminologiques, méthodologiques et techniques qui reflètent les transformations de la profession.
Un cadre commun pour harmoniser les pratiques professionnelles
L’un des principaux objectifs de la Charte est de proposer un socle commun de référence aux professionnels de l’évaluation immobilière, malgré la diversité de leurs formations, de leurs expériences et de leurs domaines d’intervention.
Elle précise notamment les exigences minimales de formation et d’expérience associées à l’exercice de l’activité d’expert en évaluation immobilière, définit les principales missions relevant de cette activité et expose les principes méthodologiques qui encadrent leur réalisation.
Elle contribue également à clarifier la distinction entre une véritable mission d’expertise en évaluation immobilière et les interventions à caractère essentiellement technique, telles que les constats ou les diagnostics. Ces opérations peuvent apporter des informations utiles à l’évaluation, mais elles ne se confondent pas avec l’analyse conduisant à déterminer une valeur immobilière.
Cette distinction est fondamentale : une estimation pertinente ne résulte pas uniquement de la connaissance des caractéristiques physiques d’un bien. Elle suppose aussi une compréhension de son environnement, de ses droits, de ses contraintes, de son usage, de son marché et de la finalité de la mission confiée à l’expert.
En proposant un langage commun et des principes méthodologiques partagés, la Charte favorise ainsi une meilleure lisibilité des rapports d’expertise et une plus grande cohérence des pratiques professionnelles.
L’indépendance et la déontologie au cœur de l’expertise
La fiabilité d’une évaluation immobilière dépend autant de la qualité de l’analyse que des conditions dans lesquelles elle est réalisée.
La Charte rappelle, à ce titre, l’importance des principes d’intégrité, d’impartialité et d’indépendance. Elle met également l’accent sur les obligations relatives à l’assurance de responsabilité professionnelle et à la gestion des conflits d’intérêts.
L’expert doit conduire sa mission avec objectivité, sans laisser les attentes d’un donneur d’ordre, les intérêts d’une partie ou des considérations étrangères à l’analyse influencer indûment sa conclusion.
Cette exigence est particulièrement importante lorsque l’évaluation est destinée à éclairer une décision financière, à servir dans le cadre d’une procédure judiciaire ou amiable, ou à contribuer à la résolution d’un différend.
Une expertise de qualité doit donc reposer sur des éléments vérifiables, des hypothèses explicites, des méthodes adaptées à la situation étudiée et une conclusion argumentée. La valeur retenue ne doit pas être présentée comme un simple chiffre isolé, mais comme le résultat d’un raisonnement professionnel cohérent avec l’objet et les limites de la mission.
Les principales évolutions de la 6e édition
1. Une clarification des notions de valeur immobilière
La nouvelle édition enrichit le traitement des notions de valeur, notamment à travers la « Valeur immobilière » (Property Value) et la « Valeur prudente » (Prudent Value), en lien avec les évolutions des European Valuation Standards (EVS) 2025 de TEGOVA.
Ces notions répondent à des objectifs qui ne doivent pas être confondus. Une valeur de marché, une valeur immobilière définie dans un référentiel donné et une approche prudente destinée à certains contextes financiers ne reposent pas nécessairement sur les mêmes hypothèses ni sur les mêmes finalités.
La valeur prudente privilégie notamment une approche conservatrice, orientée vers la soutenabilité à long terme, sans anticiper les hausses futures de prix. Elle se distingue ainsi d’une simple transposition de la valeur de marché et ne doit pas être assimilée automatiquement à la valeur hypothécaire.
La clarification de ces concepts est essentielle pour éviter les confusions entre les bases de valeur, adapter les méthodes à la mission confiée et permettre aux destinataires du rapport de comprendre précisément la portée de la conclusion.
2. Une prise en compte renforcée des enjeux environnementaux
Les considérations environnementales occupent une place croissante dans l’analyse immobilière. La Charte précise notamment la notion de « valeur verte », tout en rappelant que celle-ci ne constitue pas, en elle-même, une base de valeur autonome dans le cadre exposé.
Les caractéristiques environnementales d’un bien peuvent néanmoins exercer une influence positive ou négative sur sa valeur selon le marché considéré. La performance énergétique, la conformité environnementale, les risques liés au site ou encore certaines contraintes réglementaires peuvent modifier l’attractivité d’un actif, ses conditions d’exploitation, les coûts associés à sa détention ou les perspectives de sa commercialisation.
La nouvelle édition élargit également la réflexion à des sujets tels que les services écosystémiques et les conséquences de l’érosion côtière sur l’appréciation de certains biens.
Ces évolutions soulignent l’intérêt d’une analyse immobilière qui ne se limite pas aux caractéristiques immédiates du bien, mais qui examine aussi les facteurs susceptibles d’affecter sa pérennité, son usage et son positionnement sur le marché.
3. Une attention particulière portée aux surfaces et à leur mesurage
La surface constitue l’un des paramètres les plus déterminants dans de nombreuses évaluations immobilières. Toutefois, les résultats peuvent varier selon les conventions de mesurage retenues, la destination du bien et la manière dont les différentes surfaces sont prises en compte.
La Charte actualise les développements consacrés aux surfaces réglementaires et contractuelles, ainsi qu’aux référentiels internationaux de mesurage, notamment le Code de mesurage européen de TEGOVA et les International Property Measurement Standards (IPMS) publiés par la RICS.
Elle rappelle également que les surfaces doivent être analysées en fonction du contexte de l’évaluation et des caractéristiques du bien.
Pour l’expert, il ne suffit donc pas de disposer d’une superficie : il convient d’en comprendre la définition, le mode de détermination, la destination et la pertinence au regard de la méthode d’évaluation choisie.
Cette exigence met en évidence l’importance des compétences techniques liées au relevé, au mesurage, à la représentation du bien et à la vérification des données utilisées. La fiabilité de la base technique contribue directement à la qualité de l’analyse économique qui en découle.
4. Une actualisation de la pondération des surfaces commerciales
L’évaluation des locaux commerciaux nécessite une attention spécifique à la configuration des espaces et à leur contribution à l’activité exercée.
Les surfaces d’un local ne présentent pas toutes la même utilité économique. La zone de vente, les réserves, les espaces annexes, les accès et les autres composantes du bien peuvent présenter des niveaux de valorisation différents selon leur fonction et leur configuration.
La Charte actualise les éléments relatifs à la pondération des surfaces commerciales et rappelle l’importance de rapprocher les biens étudiés de références de marché comparables, notamment au moyen de surfaces pondérées lorsque cette méthode est pertinente.
L’objectif est de renforcer la cohérence des comparaisons et de mieux tenir compte des spécificités des locaux. La pondération ne doit cependant pas être appliquée de façon mécanique : elle doit rester cohérente avec la nature du bien, les données disponibles et les caractéristiques des références retenues.
La nouvelle édition apporte également des indications concernant la pondération des surfaces d’habitation et de bureaux, ainsi que la prise en compte de certains équipements et espaces extérieurs.
5. Une meilleure prise en compte des indemnités et de situations particulières
L’évaluation immobilière peut intervenir dans des contextes qui dépassent la seule détermination de la valeur d’un bien sur le marché.
La Charte développe notamment des sujets relatifs aux indemnités d’éviction, d’expropriation ou d’occupation. Ces missions nécessitent de distinguer la valeur du bien, les droits en présence, la situation juridique concernée et le préjudice ou l’indemnité à apprécier selon le cadre applicable.
Cette distinction est importante : les paramètres utiles à l’évaluation d’un actif ne sont pas toujours identiques à ceux nécessaires à l’analyse d’une indemnité.
L’expert doit donc identifier précisément l’objet de sa mission, les règles applicables et les éléments factuels permettant de construire une conclusion argumentée, sans confondre les différentes notions de valeur ou les mécanismes juridiques concernés.
La Charte aborde également des problématiques spécifiques, notamment la notion de taux d’effort dans certains secteurs immobiliers spécialisés, illustrant la nécessité d’adapter l’analyse aux caractéristiques économiques du bien et de son exploitation.
6. Une articulation avec les référentiels professionnels internationaux
L’expertise immobilière évolue dans un environnement où les méthodes, les définitions et les exigences de reporting tendent à se rapprocher des standards européens et internationaux.
La Charte s’inscrit dans cette dynamique en tenant compte des référentiels et travaux d’organisations telles que l’IVSC, la RICS et TEGOVA.
Cette articulation favorise une meilleure compréhension des concepts utilisés dans les rapports d’expertise et facilite les échanges entre les différents acteurs du marché immobilier.
Elle ne signifie toutefois pas que toutes les normes sont interchangeables ou automatiquement applicables à chaque mission. Le référentiel pertinent doit être identifié en fonction de l’objet de l’évaluation, du contexte contractuel, des exigences du destinataire et des règles légales ou réglementaires applicables.
La cohérence entre la mission, les méthodes retenues, les hypothèses formulées et le référentiel annoncé demeure une condition essentielle de la qualité du rapport.
Quel intérêt pour les propriétaires, les investisseurs et les institutions ?
Les évolutions présentées dans cette édition concernent l’ensemble des acteurs qui s’appuient sur une évaluation immobilière pour prendre une décision.
Pour les propriétaires et les investisseurs, une expertise structurée permet de mieux comprendre les facteurs qui influencent la valeur d’un actif et de disposer d’une base d’analyse argumentée.
Pour les établissements financiers, la clarification des notions de valeur et des hypothèses d’évaluation contribue à une meilleure lecture des risques immobiliers, sous réserve des exigences propres à chaque cadre de financement.
Pour les entreprises, les gestionnaires de patrimoine et les opérateurs immobiliers, l’actualisation des méthodes facilite l’analyse d’actifs de nature et d’usage différents.
Pour les acteurs juridiques et institutionnels, la qualité de la démarche, la traçabilité des informations et la justification des conclusions sont particulièrement importantes lorsque l’évaluation intervient dans un contexte de partage, de litige, d’indemnisation ou de décision administrative.
Dans tous ces cas, la Charte constitue un outil de référence utile pour comprendre les principes de l’expertise et renforcer la qualité des pratiques. Elle ne remplace toutefois ni le jugement professionnel de l’expert ni les textes légaux et réglementaires applicables à chaque situation.
Un enjeu essentiel pour les professionnels de l’immobilier au Maroc
Pour les professionnels intervenant sur le marché immobilier marocain, la lecture de cette édition présente un intérêt particulier en matière de méthode, de vocabulaire technique, de mesurage et de compréhension des référentiels internationaux.
Les principes exposés peuvent contribuer à enrichir les pratiques professionnelles, notamment lorsque les missions nécessitent une analyse rigoureuse des caractéristiques physiques d’un bien, de ses surfaces, de son environnement, de ses contraintes et des références de marché disponibles.
Il convient néanmoins de distinguer l’intérêt méthodologique de la Charte de son applicabilité formelle. Son utilisation dans une mission réalisée au Maroc doit tenir compte du cadre juridique national, de la nature de la mission, des stipulations contractuelles et des exigences du destinataire du rapport.
La référence à la Charte ne dispense donc jamais le professionnel de vérifier les règles applicables à son intervention ni de préciser le cadre méthodologique effectivement retenu.
La qualité de l’expertise repose sur une démarche globale
La 6e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière rappelle une idée fondamentale : une évaluation fiable ne se résume pas à l’application d’une formule ou à la comparaison de quelques prix.
Elle repose sur une démarche complète associant la définition précise de la mission, la collecte et la vérification des informations, l’analyse des caractéristiques du bien, l’étude du marché, le choix de méthodes adaptées et la justification de la conclusion.
La qualité des données techniques, la pertinence des comparables, la transparence des hypothèses et le respect des principes déontologiques contribuent conjointement à la crédibilité du résultat.
En actualisant ses recommandations et en renforçant les liens avec les référentiels professionnels contemporains, cette nouvelle édition offre aux acteurs de l’immobilier un cadre de réflexion utile pour mieux appréhender les enjeux actuels de l’évaluation.
Conclusion
La publication de la 6e édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, en novembre 2025, constitue une étape importante dans l’actualisation des références professionnelles du secteur.
En clarifiant les notions de valeur, en développant les sujets liés à l’environnement, en actualisant les recommandations sur les surfaces et en abordant des situations d’évaluation spécifiques, elle accompagne l’évolution des méthodes et des exigences de la profession.
Pour les experts et les professionnels de l’immobilier, elle constitue une ressource de référence pour approfondir leurs connaissances, structurer leurs démarches et renforcer la lisibilité de leurs analyses.
La qualité d’une expertise immobilière repose avant tout sur la compétence, l’indépendance, la rigueur technique et la capacité à justifier chaque conclusion. La maîtrise de ces principes demeure essentielle pour éclairer les décisions et contribuer à la confiance entre les différents acteurs du marché immobilier.
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