RICS Red Book 2024 et EVS 2025 : les nouveaux référentiels de l’évaluation immobilière

L’évaluation immobilière évolue avec les marchés, les exigences réglementaires et les nouveaux enjeux liés à la durabilité. Deux référentiels internationaux majeurs viennent accompagner cette évolution : les Normes internationales du Red Book de la RICS – édition 2024 et les Normes européennes d’évaluation – EVS 2025, publiées par TEGOVA.

À travers la mise à disposition de leurs versions françaises, PALMERAIETOPO souhaite contribuer à la diffusion des bonnes pratiques et des références professionnelles utiles aux acteurs de l’immobilier, de l’aménagement et de l’expertise.

Le RICS Red Book 2024 : un cadre international pour l’évaluation

Publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), le Red Book 2024 – Normes internationales constitue un référentiel destiné à encadrer la réalisation d’évaluations professionnelles conformément aux International Valuation Standards (IVS).

Cette édition internationale, publiée en décembre 2024, est entrée en vigueur le 31 janvier 2025. Elle s’applique aux évaluations dont la date d’évaluation est postérieure à cette date.

L’objectif du référentiel est notamment de renforcer la cohérence, la transparence, l’objectivité et la crédibilité des évaluations.

Le Red Book repose sur plusieurs niveaux de prescriptions :

• PS – Professional Standards : normes professionnelles et déontologiques ;
• VPS – Valuation Professional Standards : exigences techniques et de performance applicables aux missions d’évaluation ;
• VPGA – Valuation Practice Guidance – Applications : recommandations destinées à accompagner l’application des normes dans différentes situations et pour différents types d’actifs.

Les VPS couvrent notamment les termes de la mission, les bases de valeur et hypothèses, les méthodes et techniques d’évaluation, les visites et investigations, les modèles d’évaluation ainsi que l’établissement des rapports.

Le référentiel comporte également des recommandations spécifiques concernant, entre autres, les évaluations destinées à l’information financière, les prêts garantis, les actifs commerciaux, les infrastructures, les actifs incorporels, les portefeuilles immobiliers et les situations d’incertitude significative.

Une place croissante accordée à la durabilité

Le Red Book 2024 intègre également les considérations ESG – Environnement, Social et Gouvernance dans le processus d’évaluation.

Les enjeux liés à la durabilité peuvent notamment concerner la performance énergétique, les risques climatiques, la localisation, la connectivité, les risques environnementaux ou encore les évolutions réglementaires susceptibles d’influencer la valeur d’un actif.

L’évaluateur doit ainsi apprécier, lorsque cela est pertinent, dans quelle mesure les caractéristiques de durabilité peuvent avoir une incidence sur la demande, les risques et, finalement, sur la valeur du bien immobilier.

EVS 2025 : les Normes européennes d’évaluation

Les European Valuation Standards – EVS 2025, publiées par TEGOVA (The European Group of Valuers’ Associations), constituent la 10ᵉ édition des normes européennes d’évaluation.

Elles s’inscrivent dans une relation étroite avec le cadre réglementaire européen et notamment avec les évolutions concernant les marchés financiers, le financement bancaire, la performance énergétique des bâtiments et la transition vers un parc immobilier plus durable.

Les EVS 2025 proposent un cadre structuré autour de plusieurs éléments essentiels du processus d’évaluation.

Les principales normes

EVS 1 – Valeur vénale

Cette norme définit notamment la valeur vénale et le loyer de marché, en précisant les conditions dans lesquelles une transaction hypothétique doit être analysée : parties indépendantes, connaissance des informations pertinentes, prudence, absence de contrainte et commercialisation appropriée.

EVS 2 – Cadres d’évaluation autres que la valeur vénale

Cette partie traite notamment de différentes bases de valeur, telles que la juste valeur, la valeur spéciale, la valeur de placement, la valeur hypothécaire, la valeur d’assurance ainsi que certaines valeurs liées à la fiscalité, à l’acquisition forcée ou à l’indemnisation.

EVS 3 – L’évaluateur qualifié

La norme précise le rôle, les compétences et les exigences applicables à l’expert chargé de réaliser une évaluation.

EVS 4 – Le processus d’évaluation

Elle encadre notamment les conditions d’engagement, les relations avec le client et les autres intervenants, les informations nécessaires, le soutien à l’évaluation ainsi que la révision des travaux.

EVS 5 – Rendre compte de l’évaluation

La qualité d’une évaluation dépend également de la qualité de sa restitution. Les EVS accordent ainsi une importance particulière au contenu, à la justification et à la transparence du rapport d’évaluation. Les chiffres communiqués doivent être étayés par les investigations, les recherches et l’analyse réalisées par l’évaluateur.

EVS 6 – Valorisation et efficacité énergétique

Cette norme constitue l’une des évolutions importantes de l’édition 2025. Elle souligne que les obligations de rénovation énergétique peuvent générer des coûts importants susceptibles d’avoir un impact sur la valeur du bien. L’évaluateur doit donc identifier les échéances et obligations applicables et apprécier leur incidence sur la valeur à la date de l’évaluation.

Des méthodes d’évaluation adaptées à chaque situation

Les EVS 2025 consacrent également une partie importante à la méthodologie d’évaluation.

Trois grandes approches sont reconnues :

1. l’approche par le marché, notamment à travers la méthode comparative ;
2. l’approche par le revenu, comprenant notamment les méthodes de capitalisation et d’actualisation des flux ;
3. l’approche par les coûts.

Les méthodes résiduelles et l’utilisation de plusieurs méthodes peuvent également être pertinentes selon la nature du bien et l’objectif de l’évaluation.

Les EVS précisent toutefois qu’elles n’imposent pas une méthodologie unique : le choix de l’approche, de la méthode et du modèle relève du jugement professionnel de l’évaluateur, en fonction du bien, du contexte et de l’objectif de la mission.

Durabilité, énergie et évolution des valeurs immobilières

L’un des enseignements majeurs des deux référentiels est l’importance croissante des facteurs de durabilité dans l’analyse immobilière.

Les caractéristiques énergétiques et environnementales peuvent influencer les coûts d’exploitation, l’attractivité d’un immeuble, les loyers, les risques futurs et les investissements nécessaires à sa mise en conformité.

Les EVS 2025 soulignent notamment que les coûts d’adaptation liés à l’évolution des normes énergétiques peuvent affecter la valeur d’un actif. Les bâtiments moins performants peuvent ainsi être exposés à des coûts de rénovation ou à une décote lorsque les exigences réglementaires et les attentes du marché évoluent.

Cette évolution confirme que l’évaluation immobilière ne consiste plus uniquement à analyser les caractéristiques physiques et les transactions comparables d’un bien. Elle nécessite également une compréhension de son environnement économique, réglementaire, financier et environnemental.

RICS et EVS : deux référentiels complémentaires

Bien que leurs cadres et leurs organisations soient distincts, le RICS Red Book et les EVS poursuivent une ambition commune : renforcer la qualité et la fiabilité de l’évaluation immobilière.

Ils mettent notamment l’accent sur :

La compétence de l’évaluateur

Une évaluation fiable repose sur des compétences professionnelles adaptées à la nature et à la complexité de la mission.

L’indépendance et l’objectivité

Les conflits d’intérêts, les hypothèses retenues et les éventuelles limites de la mission doivent être identifiés et traités avec transparence.

La qualité des données et des investigations

Les conclusions doivent être fondées sur des informations pertinentes, analysées et vérifiées.

La transparence des méthodes

Le rapport doit permettre de comprendre les méthodes utilisées, les principales données retenues et le raisonnement ayant conduit à la conclusion.

La prise en compte des risques et de la durabilité

Les évolutions réglementaires, énergétiques, environnementales et les risques susceptibles d’affecter la valeur prennent une place croissante dans l’analyse immobilière.

L’engagement de PALMERAIETOPO

La connaissance et la veille sur les référentiels internationaux constituent un élément important de la démarche professionnelle de PALMERAIETOPO.

La mise à disposition des versions françaises du RICS Red Book 2024 et des EVS 2025 s’inscrit dans cette volonté de faciliter l’accès aux références professionnelles et de contribuer à une meilleure compréhension des pratiques contemporaines de l’évaluation immobilière.

Dans un environnement immobilier en constante évolution, la qualité d’une expertise repose autant sur la maîtrise des méthodes que sur la capacité à intégrer les évolutions réglementaires, économiques, techniques et environnementales.

Vers une expertise immobilière plus rigoureuse, plus transparente et plus durable

Les éditions 2024 du RICS Red Book et 2025 des EVS témoignent d’une évolution profonde du métier d’évaluateur : davantage de rigueur dans les processus, de transparence dans les rapports, d’attention portée aux risques et de prise en compte des enjeux de durabilité.

Pour les professionnels de l’immobilier, les investisseurs, les établissements financiers, les propriétaires et les acteurs publics, ces référentiels constituent ainsi des outils essentiels pour mieux comprendre, analyser et apprécier la valeur des actifs immobiliers.

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